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(资料图片)

千呼万唤始出来，“临广睡城”--陈村TOD传来新消息。

此前一直规划着没推进的48班吴家围学校，终于要以另外一种方式浮出水面。

因为曾经推进的开建前的工程测绘被官方宣布无效，搞得接盘的业主心惊胆战，担心学校落空，以后娃被迫读村小。

现在这事儿有眉目了，若用乐观的态度来猜测，估计最迟2026年9月应该可以开学。

如果再结合万达2025年底顺利开业的时间点，那么陈村TOD的投资客应该能推测出比较合适的出货时间点了吧？

来，且听我娓娓道来。

01

陈村TOD教育太拉胯

要靠九年一贯制学校抬价？

未来又一个华师附属学校？

上周，顺德举办土地推介会，其中有一宗面积最大地块约16万㎡，算超级巨无霸。

其涵盖了住宅、商服及中小学用地，具体位置就在陈村TOD板块，也就是之前规划吴家围学校的地块。

目前这块地现状如下，东南向不远处可看到白鹤仙观。南面大片村屋，这些拆不了。这也是陈村TOD两大短板之一--城市界面不入眼。

这块地相当大，南北向500多米，东西向300多米。

南面新希望悦珑湾，西侧荔园新天地，距离西侧7号线陈村地铁站步行大概六七百米。

原来这块地是要建48班的吴家围学校，现在跟住宅捆绑一起卖。

我猜测一方面是缺资金，另一方面也是为了让这块地能卖个好价钱，必须尽快将学校落地，给开发商信心，也给新接盘侠信心。

如果这块地今年中顺利出让，那么按照建设周期大约2年左右，学校有望在2025年底或2026年初落成，那么2026年9月应该能开学，到时说不准这里又会多一个 xx师范大学附属陈村学校。

如果学绿岛湖学校那样小学部先推进，甚至2025年9月都有可能顺利招生。

当然，前提是这块地定价合理，能顺利找到大开发商盘下。

有意思的是，这块地的住宅容积率2.6，有可能届时要做大一些面积，或降低梯户比，不做2梯6户。

对面新城和新希望容积率3.0，都2梯6户，未来这块地上的项目会跟它们形成些差异化，不过白鹤仙观要想想如何最大化规避视野了。

02

三龙汇停工或影响万达开业

2025年底应该没跑了吧？

除了学校让陈村TOD的业主和开发商无比期待，还有改变陈村乃至顺德北部商业格局的万达广场。

这个万达广场可是带着帮陈村洗去“土气”而来，据说万达会带来3.0版本的广场。

如果万达能把“万达广场”改成“万达茂”在陈村落地，那就犀利了。

因为万达广场影响力只在单一区域，而万达茂能辐射相邻区域，是万达最顶的系列。

上海青浦万达茂

不过尴尬的是，前段时间传出碧桂园三龙汇项目停工，万达广场项目多少也受到一些影响。

不知道碧桂园在下什么旗，不过三龙汇项目可是顺德名片项目，碧桂园无论如何都不敢掉以轻心，而且这里距离碧桂园总部还很近呢。

此前都说万达广场会在2024年底开业，就目前来看，我觉得往后推1年不为过。

03

临广+轨交

乃陈村TOD最大牌面

但现在还是“3缺2”的局面

除了学校和商业的利好兑现，在轨道交通的牌面上，陈村TOD一直相当V5。

未来这里还有11号线的利好，但现在这个进度未知，一直规划中，也让人乏了耐性，又是一条2030年系列的地铁。

而一直说要开通的广佛环线南环，前段时间传出了说力争今年6月30日具备运营条件。

注意：是力争、是具备运营条件。并不是说那会儿要开通，实际上这条轨道早就整好了。

但因为广铁和广州地铁在某些线路上就运营权的利益探讨没能一致，故而广州地铁对于南环的接管一直停滞不前，具体我们在今天公众号另一条推文上八卦一下。

04

2025，投资客的解套之年？

但高位站岗者依然“高处不胜寒”

根据以上评估的配套推进、兑现的时间点看，理想状态下，板块投资客比较适合的出货时间大致在2025年上半年，在商业、教育等利好兑现前出货。

当然，也要看未来2年的楼市行情如何， 以及新晋地块拍出什么价，未来卖什么价。通常行情差，踩踏的人就多。行情好，惜售的人就多。

当然，那些在陈村TOD高位站岗的投资客，比如2.7万+、甚至3万+入手碧桂园三龙汇的买家，想解套基本无望。2年后行情好，也没什么机会平本出货。

而那些此前在新城盛悦之光、新希望悦珑湾大概2-2.2万/㎡之间入手的带装修3房产品，安全性还行。

新城盛悦之光已封顶

就以220万总价入手新城盛悦之光96㎡南向中高层三房算，单价约2.3万/㎡，按揭3年半加税费成本去到总价约250万， 约合单价2.6万/㎡。

也就是2025年这套房卖到2.6万/㎡的单价就有钱赚。

如果之前2万/㎡入手的北向85㎡三房两卫，持有3年半本的成本去到约2.3万/㎡。

各位觉得2025年，这里北向带装修3房能不能卖到2.3万/㎡以上，南向能不能卖到2.5万/㎡以上？

看看目前陈村TOD两大流量盘在售情况，你来做个判断。

目前新城8栋楼都已推出，有毛坯和带装修单位。

此前，我们写了该盘详细点评：佛系楼市【大盘点】--新城盛悦之光（忽略里面的价格）

其中看项目最近特价，毛坯北向3房卖2-2.2万/㎡，毛坯南向3房2.1-2.3万，4房去到2.3-2.45万/㎡，带装修比毛坯贵个1-2千。

和现在售价相比，此前在项目低位时入手的买家，现在账面上约等于赚了个装修差价，当然按揭利息、资金成本几万块忽略。

而新希望悦珑湾合计9栋楼，还有2栋楼没推出，全部毛坯单位，价格比新城贵一丢丢。

其中，毛坯北向88㎡3房约2.05-2.2万/㎡，南向88㎡3房约2.25-2.45万/㎡，103㎡四房2.3-2.5万/㎡，126㎡四房则去到2.5-2.8万/㎡。

对比之前的低位，等于用现在的毛坯价买当初的带装修单位。

买房投资赚钱得遵循“二八法则”，赚钱的再也不会是大多数了。买对时机重要，卖出择时更重要。

对于之前买入陈村TOD的少部分人，未来能不能套现赚钱，各位又会怎么看呢？

佛山买房，问问楼司令吧！

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